Сегодня российских граждан интересует, подорожают ли квартиры первичного и вторичного рынка жилья в 2019 году. Эта тема приобретает особую актуальность в связи с тем, что доходы потенциальных покупателей либо не растут, либо и вовсе падают, поэтому рациональное вложение сбережений становится первоочередной задачей. Так стоит ли ожидать повышения цен и когда лучше приобретать недвижимость – сейчас, в ближайшем будущем или через несколько лет?

Текущее положение

Прежде чем приступать к анализу цен на квартиры в 2019 году, необходимо определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости в настоящий момент. В течение 2 лет (2015-2017) здесь наблюдался самый настоящий обвал. Сперва цены упали на 5-7%, а после того, как девелоперы начали предлагать клиентам акции и скидки для удержания хоть каких-нибудь продаж, стоимость квартир стала еще ниже – на 9-12%. При этом ситуация сопровождалась:

  • строительным бумом;
  • устойчивым трендом на высокопроцентные ипотечные программы;
  • снижением реальной платежеспособности россиян;
  • продолжением санкционной политики с Запада.

Все это отрицательно сказывалось на отечественной экономике в целом и на рынке жилья в частности. У людей не хватало средств на приобретение недвижимости, а мер государственной поддержки по стимулированию покупательской активности было недостаточно. Предложение во много раз превысило спрос. Несмотря на это, некоторые аналитики назвали подобную ситуацию скорее позитивной, нежели негативной – в снижении цен они увидели то важное изменение, которое назревало здесь уже давно. В течение долгого времени стоимость жилья была и неоправданно завышенной, и несоответствующей тем расходам, которые затрачивались строительными компаниями на возведение домов и отделку квартир.

Сегодня участники рынка недвижимости боятся нестабильности. Так, в конце 2017 – начале 2018 года люди начали активно приобретать квартиры, но только потому, что запаниковали в связи с появлением прогнозов о скором повышении цен и слухов об упразднении ипотечных программ. Не чувствуют экономической устойчивости и финансовой уверенности и российские девелоперы, которые продолжают предпринимать попытки по преломлению негативных трендов с помощью бонусов и скидок. В целом ситуация по городам выглядит следующим образом:

  • Москва – около 210 000-240 000 руб./кв. м.;
  • Санкт-Петербург – 110 000-115 000 руб./кв.м.;
  • Сочи – 95 000 руб./кв. м.;
  • Хабаровск – 71 000 руб./кв. м.;
  • Екатеринбург – 70 000 руб./кв. м.;
  • Казань – 66 000 руб./кв. м.;
  • Нижний Новгород – 62 000 руб./кв. м.;
  • Ростов-на-Дону – 60 000 руб./кв. м.;
  • Самара – 57 000 руб./кв. м.;
  • Воронеж – 43 000 руб./кв. м.

Что ожидает россиян на вторичном рынке недвижимости в 2019 году

На текущий момент никаких предпосылок к увеличению цен на вторичном рынке недвижимости нет. Ситуация в будущем году вполне прогнозируемая и относительно стабильная. В 2019 году цена продолжит снижаться.

Если исходить из теории цикличного рыночного развития, то снижение цен на недвижимое имущество происходит с периодичностью 10-12 лет. Основываясь на мнения специалистов, ценовой минимум будет зафиксирован к 2020-2021 году. А вот о реальном повышении цен можно начать рассуждать не ранее чем в 2024 году.

Незначительный всплеск, произошедший в 2018 году, легко объясним паникой со стороны покупателей. На это повлиял рост инфляции и страх перед отменой государственных программ по обеспечению субсидий по ипотечному кредитованию населения, а также то, что произошел прыжок цен на тарифы по ЖКХ. Покупательская способность заметно снизилась, как следствие – повышение спроса на квартиры, попадающие в разряд малогабаритного жилья, особенно подобная тенденция просматривается в российских мегаполисах.

Самыми продаваемыми в 2018 году были квартиры одно и двухкомнатные, относящиеся к классу эконом и имеющих площадь не более 25 кв. метров, если речь идет об однокомнатных апартаментах, и максимально 48 кв. метров в случае приобретения двухкомнатной квартиры.

Ценовую политику можно проследить на примере столицы. В нынешнем году цены на московскую недвижимость были распределены в следующем порядке:

  • стандартная «хрущевка» с малыми габаритами обойдется покупателю в пределах 130 тысяч американских долларов;
  • недвижимость в панельном этажном доме составит около 145 тысяч долларов;
  • а вот за «сталинку» даже самых скромных габаритов придется выложить порядка 190 тысяч американских долларов.

По предварительным прогнозам, в 2019 году будет просматриваться падение цен на вторичном рынке недвижимости, цены упадут примерно на 10% при том, что в Москве и Санкт-Петербурге стоимость недвижимости несколько вырастет максимально на 2%. А вот в регионах произойдет более значимое снижение стоимости на жилье.

Какие факторы в 2019 году будут влиять на недвижимость

По оценке профессионалов, на рынке недвижимости в будущем году цены на жилье продолжат падать,  на это влияют следующие факторы:

  • снижение уровня дохода населения страны, как следствие – снижение покупательской платежеспособности;
  • факт стабильного роста доллара, очередной скачок которого происходит сразу же после введения очередных санкций США, может отразиться на рынке российской недвижимости;
  • демпинг, при помощи которого россияне стараются ускорить продажу своего жилья;
  • высочайшая конкуренция, просматриваемая со стороны первичного жилья, которое в последние годы достигло солидного развития, при том, что на такую недвижимость предлагаются значительные акции разного рода и масса ценовых вариаций;
  • повышение Центробанком ключевой ставки неизбежно привело к тому, что ипотечное кредитование для большинства россиян стало не выгодным, а, следовательно, снизилась возможность граждан приобретать собственные квадратные метры.

Ценовая политика для новых объектов недвижимости

Активное строительство жилья в предыдущие годы, как и на текущий момент, привело к избытку предложения. Ситуация вынуждает застройщиков соглашаться на скидки в новостроях до 25%. Но такое положение вещей не устраивает рынок, поскольку низкие цены не могут удовлетворить строительный бизнес. Девелоперы теряют часть прибыли и не оправдывают финансовые вложения.

Чтобы противостоять регрессу, крупные игроки рынка сокращают объёмы нового строительства. Этот феномен начали наблюдать в текущем году, и продолжится он в следующем. А дефицит предложения, как известно, вызовет подъём цен.

Другой фактор, который существенно влияет на образование цены на недвижимость – покупательский спрос. В России он никогда не был низким. Соответственно, устойчивый спрос уже сам по себе «подогревает» рост стоимости квадратного метра жилья.

Кроме того покупательский спрос на недвижимость поддерживается ставками ипотеки, субсидируемой государством. Специалисты полагают, что ипотечные кредитные ставки могут уменьшиться в будущем до 10 – 8%. А платёжеспособность и стабильность покупателя – это залог роста цен на недвижимость.

По данным СМИ

  • Самый популярный выбор в 2018 году – однокомнатные квартиры с общей площадью не более 45 кв. метров. Меньше всего наблюдается спрос на покупку многокомнатных квартир с жилплощадью 150 кв. метров и выше.
  • Стоимость такой недвижимости сопоставима с ценой квартиры класса люкс, которую не могут позволить себе 9 из 10 петербуржцев.
  • Почти 90% жителей оформляют ипотеку в банковских филиалах по спец предложениях от застройщика или при условии снижения ставки по процентам.
  • Обеспеченные граждане выбирают жилье в новых многофункциональных комплексах бизнес-класса. Только за первые 3 месяца текущего года спрос в данном сегменте увеличился на 40% по сравнению с тем же периодом 2017 года.

 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here