Какую недвижимость лучше купить для сдачи в аренду

Сдача жилой недвижимости — один из самых распространенных (наравне с банковскими депозитами) способов получения пассивного дохода для граждан России. Кто-то сдает жилье, которое досталось ему по наследству, а кто-то — целенаправленно покупает для этого квартиры.

В обоих случаях такая бизнес-деятельность имеет массу нюансов. Если их знать, можно получать стабильный и высокий пассивный доход при минимальных затратах времени. И наоборот — не зная тонкостей арендного бизнеса, можно и доход не получить, и средств затратить немало, уйдя в минус. IQReview собрал целую инструкцию для тех, кого привлекает подобный способ заработка. Рассматривать будем только долгосрочную аренду — от месяца и дольше.

Сколько денег может приносить сдача квартиры в аренду: краткая статистика по городам РФ

Чтобы оценить возможный доход, нужно иметь представление о ценах на аренду в разных городах РФ.

Цифры примерно такие:

1. Москва — от 30 тысяч в месяц за «однушку» в нормальном состоянии (чисто, но просто, без современной мебели, с набором основной техники) в спальном районе или за «бабушкин» вариант, но с удобным расположением. В ближайшем Подмосковье цены будут чуть ниже — около 25 тысяч.

2. Санкт-Петербург — приблизительно 20 тысяч за те же условия.

3. Города-миллионники и околомиллионники — около 10-12 тысяч за «однушку» в нормальном состоянии в отдалении от центра, и около 15 тысяч за квартиру в более удобном месте.

4. Областные центры с населением около полумиллиона — примерно 8 тысяч за «однушку» в нормальном состоянии.

Учтите, что полученные средства нужно будет вкладывать в поддержку и развитие бизнеса. Как минимум раз в 5-7 лет желательно делать в квартире косметический ремонт. Если заказывать его у бригады специалистов, примерная цена отделки за 1 «квадрат» будет примерно 2-3 тысяч рублей. То есть за однокомнатное жилье площадью 40 квадратных метров придется отдать порядка 80-120 тысяч.

Сколько квартир нужно, чтобы обеспечить себя?

Жить только на деньги, которые приходят от сдачи квартир, вполне реально. Причем реально не только для тех, кому они достались по наследству. При грамотном распоряжении своими финансами среднестатистический гражданин вполне может прийти к такой цели. Займет это, правда, не один и не два года.

Представим, что для жизни человеку достаточно иметь около 15 тысяч рублей ежемесячно. Если у вас есть свое жилье, то на такую сумму вполне реально покупать еду и оплачивать коммунальные услуги. Конечно, на одежду, развлечения, медицину, покупку бытовой техники, отдых, ремонт и прочие статьи расхода таких средств уже не будет хватать.

Получается, что 1 квартира в Москве, Питере или в миллионнике — уже может покрывать расходы 1 человека на самые основные нужды. Если брать в расчет город поменьше — то нужно иметь уже 2 квартиры.

Для более комфортной жизни среднестатистическому гражданину (при условии, что у него есть свое жилье) достаточно получать 25-30 тысяч рублей ежемесячно. Этого уже хватит не только на еду, но и на прочие траты (конечно, без особой роскоши).

То есть для того, чтобы покрывать основные расходы на 1 человека, необходимо:

• сдавать 1 квартиру в Москве;

• сдавать 2 квартиры в Питере;

• сдавать 2-3 квартиры в городах-миллионниках;

• сдавать 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.

Это — при самом лучшем раскладе, если у вас не будет длительных простоев, и если жильцы попадутся порядочные.

Ценовая категория

Условно жилье можно разделить на несколько ценовых сегментов. В зависимости от этого будет определяться и приблизительная целевая аудитория ваших съемщиков.

Варианты могут быть такими:

1. Самое дешевое жилье. Чаще всего это однокомнатные квартиры, обычно полученные по наследству. Расположение — плохое (далеко от остановок общественного транспорта, магазинов, школ), само здание — не в лучшем состоянии. Отделка либо новая, но самая простая и дешевая, либо старая. Таким жильем обычно интересуются студенты из не очень богатых семей или те, кто подрабатывает самостоятельно, люди, приезжающие на заработки, а также те, кто просто мало зарабатывает. Из минусов — найти порядочных квартирантов достаточно тяжело. Из плюсов — вкладывать в такое жилье много не нужно, и даже если съемщики что-то повредят — восстановление обойдется дешево.

2. Чисто, аккуратно и недорого — эконом-класс. Один из самых востребованных вариантов — жилье для тех, кому не важен красивый интерьер, лишь бы было подешевле. Квартирантов на такие квартиры находить проще всего, как на короткий, так и на длительный срок. Отделка требуется минимальная, главное — чтобы ремонт был «свежим» и аккуратным. Мебель не обязательно должна быть новой — можно обойтись и старой, но с тем же условием: чтобы все было в нормальном состоянии. Техники требуется по минимуму (холодильник, стиральная машина, кухонная печь), главное — чтобы все работало. Сдается такое жилье дешево, по средней минимальной планке. В такие квартиры инвестировать можно.

3. Квартиры небольшого размера среднего класса («однушки», реже — «двушки»). От предыдущего пункта отличие может заключаться в более красивом ремонте, наличии более красивой мебели и большего «арсенала» бытовой техники. Очень желательно готовое подключение к Интернету и наличие wi-fi-роутера. Играет роль и расположение: не обязательно центр, но и не самые окраины. Такое жилье можно сдавать чуть дороже минимальной планки. Наравне с предыдущим пунктом — самый интересный вариант для инвесторов, поскольку клиентов искать легко, и они в большинстве своем адекватные работающие люди (или студенты из семей со средним или высоким уровнем дохода).

4. Квартиры большой площади среднего класса. От предыдущего пункта отличаются только размерами и количеством комнат. Трехкомнатные квартиры с хорошим ремонтом снимают семьи с детьми. Такой вариант хорош тем, что чаще всего их снимают на длительный срок. Однако и искать жильцов сложнее.

5. Элитное жилье. Количество комнат и площадь могут быть разными: от студии до квартиры площадью свыше сотни «квадратов». Новый качественный ремонт, новая стильная мебель, индивидуальный дизайн, современная бытовая техника в полном комплекте, удобное расположение. Сдаются такие квартиры дороже всего, но и искать жильцов — задача сложная. На длительный срок элитное жилье снимают нечасто, особенно в регионах. Если речь идет о Москве или Санкт-Петербурге, то в этих городах такие квартиры еще будут пользоваться спросом.

Основные правила выбора недвижимости: как и какое покупать жилье для максимально выгодной сдачи?

Если квартира вам не достается по наследству, а вы планируете специально покупать ее под сдачу, обращайте внимание на такие нюансы:

1. Расположение вблизи учебных заведений. Институт в идеале должен быть хорошим и известным. Так вы практически сразу решите вопрос с клиентами: жилье можно сдавать студентам.

2. Расположение вблизи остановок общественного транспорта. Если вы планируете позиционировать квартиру как жилье элитного уровня, то рядом должна быть парковка. Чем ближе квартира расположена к остановкам транспорта, тем проще ее будет сдать. Если речь идет о крупных городах с метро, то жилье возле станций будет сдаваться не только быстрее, но и чуть дороже.

3. Количество комнат. Проще всего сдаются «однушки», и они же являются самым выгодным вариантов в большинстве случаев. Сложнее, но реально найти клиентов на «двушки» и «трешки». Покупать их целенаправленно стоит только тогда, когда предложение очень выгодное (к примеру, хозяева собираются уезжать, хотят продать квартиру как можно быстрее, и поэтому готовы уступить). Квартиры с большим количеством комнат сдаются крайне сложно (по крайней мере, если они относятся к дешевому и среднему ценовому сегменту).

Комнаты в квартирах целенаправленно покупать для сдачи не рекомендуется. Основные причины:

1. Соседи (другие владельцы) вряд ли обрадуются, если жильцы в квартире будут периодически меняться. Конечно, если удастся найти съемщиков на длительный срок, то эта проблема будет решена.

2. В случае конфликтов решать их придется не вдвоем (вы, как владелец, и съемщик), а втроем — между вами, съемщиком и другим владельцем.

Обстановка и отделка: что нужно и как выбрать?

Поскольку сдавать в аренду большую квартиру с дорогой отделкой станет не каждый — сделаем акцент на бюджетный вариант ремонта и обстановки для небольшого жилья. Ниже перечислим основные нюансы.

Что касается отделки:

1. Покупать отделочные материалы рекомендуется с запасом, в 10-20%. Оставшуюся после ремонта плитку, обои, краску — сохраните. Если в будущем потребуется что-то подправить по мелочи (к примеру, обои в одном месте ободраны), это можно будет сделать из запасов. А вот если таких же материалов не останется — не факт, что вы потом сможете найти точь в точь такие же обои или плитку.

2. Для отделки санузла и кухни выбирайте только плитку. Как вариант — стены можно отделать пластиковыми панелями.

3. Если вы хотите сдавать квартиру подороже — потолок можно сделать натяжным. Сложную конструкцию выбирать не обязательно — достаточно обойтись простой гладкой поверхностью светлого оттенка. В остальных вариантах потолок проще покрасить.

4. Для отделки стен в гостиной и спальне желательно выбирать моющиеся обои без узоров (или с минимальным узором). Цвет — любой по желанию, кроме белого и слишком светлых оттенков: на них малейшее загрязнение будет бросаться в глаза. Как вариант — стены можно просто покрасить.

5. Стены в коридоре можно отделать пластиковыми панелями, а для пола рекомендуется использовать только плитку.

6. Двери желательно устанавливать либо самые дешевые, либо наоборот — массивные и дорогие. В первом случае их можно будет заменить без серьезного ущерба для бюджета (но тогда будьте готовы, что менять их придется часто), во втором — сложно повредить.

7. Вместо ванной лучше делать душевую кабину. И стоит дешевле, и места займет меньше, и в случае поломки проще и дешевле обойдется ремонт.

8. Сантехнику желательно использовать от финских брендов. Не обязательно самую дорогую — можно взять дешевые модели: они все равно будут качественнее, чем среднеценовые изделия от российских, китайских, турецких или болгарских производителей.

9. Избегайте перегородок из гипсокартона — их легко повредить.

10. Входная дверь обязательно должна быть прочной и надежной. Китайские подделки стоимостью несколько тысяч рублей могут попросту отпугнуть клиентов.

11. Избегайте свисающих люстр и крупных светильников. Идеальный вариант — это встроенное освещение или небольшие выпуклые плафоны.

12. Внешние углы стен лучше прикрыть пластиковыми уголками. О них люди часто трутся, а также задевают сумками, переносимыми вещами. Как следствие — отделка на них быстро стирается.

13. Вместо штор можно повесить обычные пластиковые жалюзи на окно. Да, смотрятся они не очень уютно, но зато их легче и дешевле заменить или починить, и легче мыть. Как вариант — можно выбрать вертикальные жалюзи, которые вешаются на стену над оконным проемом. Если выбирать шторы, то стоит отдать предпочтение коротким изделиям из плотной ткани, которые прикрывают только оконный проем.

Теперь что касается мебели. Вам потребуется:

1. Двуспальная кровать. Если квартира небольшая, и места для крупного шкафа нет (или нет средств на его покупку) — обязательно с подъемным механизмом и ящиками под матрасом. Сразу желательно купить несколько влагостойких наматрасников, и попросить жильцов их не снимать — так вы защитите матрас от возможных загрязнений и впитывания запаха.

2. Большой шкаф, в идеале — в потолок, чтобы максимально рационально использовать пространство. Дешевле будет сделать под заказ шкаф-купе. Ставить его желательно в коридоре (если площадь и планировка позволяют).

3. Письменный стол и стул к нему.

4. Несколько настенных полок — для всяких мелочей.

5. Комод. Не обязательный предмет обстановки, особенно если шкаф действительно будет очень большим.

6. Прикроватные тумбочки — тоже не обязательно.

7. Кухонная обстановка: столешница, обеденный стол со стульями, навесные полки.

Из техники основной набор будет таким:

1. Холодильник с морозильной камерой.

2. Стиральная машинка.

3. Кухонная плита с духовкой.

Это — самый-самый минимальный набор, с которым уже можно искать жильцов. В идеале еще потребуется:

1. Телевизор. Лучше всего вешать его на стену, даже если площадь позволяет поставить на тумбу: на стене он будет крепиться надежно, а вот с подставки может упасть.

2. Wi-fi-роутер. Сейчас это практически такой же незаменимый предмет, как холодильник. Купить его и подключить Интернет желательно самостоятельно.
3. Утюг и гладильная доска.
4. Электрочайник.
5. Микроволновка.
6. Фен.

Не обязательно, но желательно также приобрести:

1. Постельное белье. Вот на нем можно неплохо сэкономить: купить не новые изделия, а подобрать белье в секонд-хенде. Естественно, оно должно выглядеть как новое, и его перед сдачей нужно постирать.
2. Посуда. Пара кастрюль разного размера, сковородка, несколько чашек и стаканов, несколько тарелок различного размера и глубины, вилки-ложки-ножи. Смело можно брать все самое дешевое (кроме кастрюль и сковородки — их можно выбрать и получше).

Главный вопрос для всех, кто сдает: как искать хороших квартирантов?

Эффективность бизнеса по сдаче жилья напрямую зависит от квартирантов. Идеальные жильцы — это:

1. Студенты. Важный момент: если вы собираетесь сдавать жилье студентам — обязательно ищите человека, заинтересованного в учебе. Чаще всего владельцы квартир ищут для сдачи девушек. При этом обязательно нужно брать контакты родителей (если оплату производят они). В случае плохого поведения квартиранта можно либо припугнуть звонком домой, либо же напрямую связываться с родителями, и решать конфликты уже через них.

2. Пары в возрасте от 22-25 лет, в которых и парень, и девушка работают. Обычно в таком возрасте беременности «по залету» встречаются реже, чем в более молодом возрасте, и люди чаще нацелены на карьерный рост и зарабатывание денег.

3. Семьи с детьми. Такие жильцы часто ищут жилье на длительный срок. Из явных минусов: дети могут испортить отделку (к примеру, разрисовать стены) или технику. Поэтому при сдаче квартиры таким съемщикам в обязательном порядке необходимо оговаривать возмещение возможного ущерба и брать залог.

Искать квартирантов можно через:

1. Газеты.

2. Сайты объявлений.

3. Группы в социальных сетях.

4. Аккаунты в социальных сетях (публиковать на своей странице объявление о сдаче).

Стоит ли заключать договор, и каким он должен быть?

Заключать договор или обойтись без него — вопрос спорный. Нередко при аренде жилья обходятся и без него, договариваясь обо всех обязательствах, правилах и условиях на словах.

Договор больше необходим жильцам — как документ, подтверждающий их право на проживание в квартире. Иначе (без договора) при первом же требовании владельца им предстоит съехать, даже если за проживание они заплатили и договорились жить следующие несколько месяцев. Такое может произойти как умышленно (когда владелец хочет просто обмануть жильцов), так и непреднамеренно (к примеру, владельцу срочно потребовалась крупная сумма, и он решил продавать квартиру).

Если договор заключается, то в нем в обязательном порядке должны указываться:

1. Паспортные данные владельца и всех жильцов.

2. Даты аренды.

3. Размер и условия оплаты и залога. Сколько платится ежемесячно, в каких числах. Для спокойствия жильцов можно прописать отдельным пунктом обязательство письменно подтверждать факт получения оплаты.

4. Характеристики сдаваемой площади: ее текущее состояние, наличие и состояние мебели и техники.

5. Точно прописанные условия, требования и правила. Желательно упоминать такие моменты, как количество проживающих (особенно это касается сдачи студентам), наличие домашних животных, размер и форма оплаты коммунальных услуг (в том числе и Интернета).

6. Условия досрочного расторжения договора и условия возврата средств в этом случае.

Если вы не можете сделать это самостоятельно, но договор обязательно необходим — лучше обратиться за консультацией к юристу.

Платить ли налоги, если да, то как?

Согласно действующему законодательству РФ, со сдаваемой жилплощади должен уплачиваться налог. При этом не имеет значения, на какой срок арендуется жилье — на сутки или на 2 года — платить все равно нужно.

Документально это можно оформить двумя способами:

1. Зарегистрировать ИП и платить единый налог по упрощенной системе. В этом случае размер налога составит 6% от получаемых средств. Декларация в налоговую в этом случае подается ежегодно до 30 апреля, а налог оплачивается ежеквартально.

2. Получить патент на сдачу недвижимости в аренду. В этом случае ИП тоже регистрируется, и размер налога также составляет 6%. Патент покупается на календарный год. Стоимость его рассчитывается индивидуально, и зависит от площади жилья и населенного пункта (к примеру, в 2016 году за квартиру в пределах МКАД площадью до 50 «квадратов» патент стоил 12600 рублей).

3. Заключать договор в качестве физического лица. Налог в этом случае будет составлять 13%.

Отсутствие договора при сдаче в аренду расценивается как умышленное уклонение от уплаты налогов. В этом случае вам придется уплатить и сам налог, и в качестве штрафа — добавить еще 40% от суммы неуплаты. За непредставление налоговой декларации — еще от 5 до 30% за каждый месяц просрочки.

По факту официально жилье сдается в основном только в Москве, и в основном только теми, у кого несколько квартир. Причем в скрытии факта аренды заинтересованы как владельцы, так и съемщики: ведь если с квартиры надо будет дополнительно платить налог — хозяева жилья на эту сумму поднимут размер арендной платы.

Жильцы найдены, заселились в квартиру: что дальше?

После того, как вы отдали ключи своим квартирантам, можно вздохнуть спокойно. Теперь ваша задача заключается только в получении денег и периодическом контроле. В первые несколько месяцев рекомендуется забирать деньги самостоятельно, приезжая в квартиру. Так вы сможете оценить ее состояние.

Если жильцы чистоплотные, спокойные и аккуратные — далее личные поездки можно делать реже (к примеру, раз в 2 месяца), а оплату получать на карту.

В обязательном порядке нужно проверять оплату коммунальных услуг. Удобнее всего зарегистрироваться на сайте госуслуг, и договориться с квартирантами, чтобы они присылали фотографии чеков.